8. Toelichting op de balans per 31 december 2021

Het effect van de niet-gerealiseerde waardeverandering op de mutatie herwaardering in de herwaarderingsreserve bedraagt voor het DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie respectievelijk € 94.361.669 en € 2.537.901 (2020 € 79.061.897 en € 1.590.957).

Mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie worden veroorzaakt door: 

• Aanpassingen (van parameters) als gevolg van marktontwikkelingen
• Aanpassingen in de methodiek van het handboek voortkomend uit de praktijk
• Aanpassingen als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving
• Mutaties in het bezit
• Mutaties in de basisgegevens van verhuureenheden en complexen
• Wijzigingen in de gebruikte software of modellen voor het uitvoeren van de waardering.

Hieronder worden de belangrijkste factoren voor de wijziging van de marktwaarde ten opzichte van vorig jaar toegelicht:

WOZ-waardes (mutatie objectgegevens)
Ten opzichte van 2020, is de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen gestegen van € 146,2 duizend naar € 160,1 duizend. Deze stijging van 9,5% veroorzaakt een stijging van de gehanteerde leegwaarde en daarmee de verkoopopbrengsten.

Leegwaardestijging (parameteraanpassingen a.g.v. marktontwikkelingen)
De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet. De leegwaarde wordt gelijkgesteld aan de geïndexeerde WOZ-waarde. De (verwachte) stijging van de leegwaarde, heeft een positief effect op de marktwaarde.

Disconteringsvoet (mutatie parameteraanpassingen)
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt.

De gemiddelde disconteringsvoet van woningen is als gevolg van de marktontwikkelingen gedaald van 6,45% naar 5,94% (-0,51%). Deze daling van de disconteringsvoet heeft een positief effect op de marktwaarde.

Tarief overdrachtsbelasting
Per 1 januari 2021 is het tarief overdrachtsbelasting gewijzigd voor beleggers van 2% naar 8%. Dit heeft gevolgen voor de transactiekosten over de eindwaarde, deze liggen 6% hoger dan voorheen. Hierdoor is de eindwaarde aanmerkelijk lager. Omdat de eindwaarde een belangrijke component is in de marktwaarde, komt het effect daarin ook tot uiting.

Verhuurderheffing
De tarieven voor de verhuurderheffing zijn op Prinsjesdag 2021 naar beneden bijgesteld. De verhuurderheffing daalt hierdoor met ca. 0,2% per jaar. Dit heeft een positief effect op de marktwaarde.

Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en of schattingen. Het handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow methode).
De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. Voor het bepalen van de marktwaarde wordt de hoogste van deze beide gehanteerd.

Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende deDCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuelewoningen tegen leegwaarde wordt overgegaan.De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van vijftien jaar. In het doorexploiteerscenario wordt dehuur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bijmutatie is te liberaliseren. 

• Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel.
• Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 555 (2020: € 544) per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 9,0% (2020:3,0%) van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Inschakeling taxateur
Jaarlijks wordt 1/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit betekent dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Patrimonium Groningen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties. De taxateur is ingeschakeld voor BOG, MOG, ZOG en woningen in het aardbevingsgebied.

Toepassing vrijheidsgraden
Patrimonium Groningen heeft voor een gedeelte van haar vastgoedbezit (bedrijfsmatig-, maatschappelijk- en intramuraal zorg onroerend goed) verplicht de full versie van het Handboek toegepast. Daarnaast heeft Patrimonium Groningen voor haar eengezinswoningen, meergezinswoningen en parkeerplaatsen gelegen in het aardbevingsgebied de full versie van het Handboek toegepast. De reikwijdte, aard en omvang van de aanpassingen zijn van toepassing op meerdere complexen, derhalve worden de gehanteerde vrijheidsgraden hierna schematisch op portefeuilleniveau toegelicht. Indien en voor zover op complexniveau is afgeweken van de vrijheidsgraden op portefeuilleniveau, dan wordt dit separaat toegelicht.
Ten slotte wordt hier opgemerkt dat bij de gehanteerde vrijheidsgraden zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij het document "Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde", dat tot stand is gekomen op basis van een samenwerking tussen diverse gespecialiseerde partijen.

De hierna genoemde vrijheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking ten opzichte van de basisvariant.

Schematische vrijheid
Wordt toegepast bij BOG-objecten en heeft betrekking op het specifieke verloop van de toekomstige huuropbrengst.

Markthuur(stijging)
Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur heeft op complexniveau referenties geraadpleegd, uit de NVM- database teneinde marktconforme markthuur(stijgingen) voor de getaxeerde BOG/MOG/ZOG-objecten in de taxaties te kunnen verwerken.

Exit yield
Deze vrijheidsgraad is toegepast bij BOG/ZOG-objecten. Taxateur acht een inschatting van de exit yield op basis van het model van taxateur (waarbij onder meer de aanwezige huurpotentie als uitgangspunt wordt gehanteerd) beter passend en tot meer marktconforme waarderingsuitkomsten komt.

Leegwaarde(stijging)
Deze vrijheidsgraad is wel toegepast. Taxateur heeft de leegwaarde van meergezinswoningen in het aardbevingsgebied o.b.v. referenties naar boven bijgesteld.

Disconteringsvoet
Deze vrijheidsgraad is wel toegepast, zowel bij BOG/MOG/ZOG-objecten als de eengezins- en meergezinswoningen. Taxateur is van mening dat de disconteringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan de afwijkende risicoprofielen van de complexen onderling, en heeft derhalve per complex een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet.

Mutatie- en verkoopkans
Deze vrijheidsgraad is toegepast op meergezinswoningen, waarbij de taxateur mutatiekansen naar beneden heeft bijgesteld.

Onderhoud
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Technische splitsingskosten
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Bijzondere omstandigheden
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Erfpacht
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Exploitatiescenario
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.

Schattingen
Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het vastgoed waar de full waarderingsvariant van toepassing is, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.

Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde van het gehele vastgoed in exploitatie – gewaardeerd volgens de DCF-methode – is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

De beleidswaarde 2021 is € 128.260.873 gestegen ten opzichte van 2020.

Uitgangspunten beleidswaarde
De beleidswaarde is een afgeleide waarde van de marktwaarde. Vertrekpunt voor de beleidswaarde is de huidige marktwaarde. Om te komen tot de beleidswaarde, is de DCF berekening van de marktwaarde voor woongelegenheden aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgave. Dit betreft geen marktconforme maar maatschappelijke beleidskasstromen voor huur, onderhoud en beheer, en alleen doorexploiteren van het bezit in plaats van de hoogste van uitponden en doorexploiteren. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de 'maatschappelijk bestemming' en geeft duiding aan de waarde (en in de jaarrekening vermogen) dat niet wordt gerealiseerd gegeven het maatschappelijke beleid.

In het bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, alsmede de ontwikkeling van beide waardes en de consequenties van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde voor het eigen vermogen.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Patrimonium Groningen en beoogt inzicht te geven in deverdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. De grondslagen voor debeleidswaarde van het vastgoed in exploitatie komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van demarktwaarde, met uitzondering van: 

• Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie.
• Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie.
• Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt.
• Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd 'lasten verhuur en beheeractiviteiten' in de resultatenrekening.

Ten aanzien van stap 2 (betaalbaarheid) is de streefhuur gemiddeld:

• voor eensgezinswoningen: € 692 per maand, zijnde 76% van de maximaal redelijke huur (2020 € 683 per maand, zijnde 76% van maximaal redelijke huur);
• voor meergezinswoningen: € 596 per maand, zijnde 83% van de maximaal redelijke huur (2020 € 590 per maand, zijnde 83% van maximaal redelijke huur);

Ten aanzien van stap 3 (kwaliteit) is de beleidsonderhoudsnorm gemiddeld € 1.929 per verhuureenheid per jaar. Deze norm geldt voor zowel de eengezinswoningen als meergezinswoningen. In 2020 is de beleidsonderhoudsnorm gemiddeld € 1.946.
Ten aanzien van stap 4 (beheer) is de beleidsbeheernorm gemiddeld € 772 per verhuureenheid per jaar. Deze norm geldt voor zowel de eengezinswoningen als meergezinswoningen. In 2020 is de beleidsbeheernorm gemiddeld € 789.

WOZ-informatie
De WOZ-waarde bedraagt ultimo 2021 € 1.048,26 miljoen (2020: 962,43 miljoen).

Zekerheden en beperkingen
Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de ‘Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa’.

Voor een lening tot een bedrag per balansdatum groot € 554.800 (2020: € 0) is een deel van de onroerende zaken met een boekwaarde van € 846.005 (2020: € 0) hypothecair verbonden.

Juridische en feitelijke verplichtingen inzake de waardering van het vastgoed
Er zijn prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Groningen over de ontwikkeling en realisatie van woningen voor de periode 2021-2025. Deze afspraken leiden niet tot restricties in de sfeer van huurprijs- en verkoopbeperkende regels, instandhouding van een bepaalde minimumomvang van de goedkope woningvoorraad of waardedrukkend effect op de geschatte marktwaarde van de vastgoedbeleggingen.

Aardbevingsrisico
Patrimonium Groningen heeft woningen in een gebied waar aardbevingen optreden. Dit heeft nu en in de toekomst effect op onder meer bedrijfsvoering en risico’s en daarmee eveneens op de jaarrekening. Het vastgoed van Patrimonium Groningen bevindt zich uitsluitend in de stad Groningen, een deel van de woningen bevindt zich in het risicogebied waar 20% of meer geaccepteerde schadegevallen ten opzichte van de totale woningvoorraad voorkomt.

Patrimonium Groningen heeft beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbevingsschade (waaronder het verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schadeherstel en- beperking en de extra kosten in haar bedrijfsvoering versus de te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. Naar de mening van het bestuur, met de kennis ten tijde van het opmaken van de jaarrekening is er geen aanleiding om te veronderstellen dat Patrimonium Groningen hier niet toe in staat zou zijn. Patrimonium Groningen schat het risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment als laag in. In het jaarverslag wordt een nadere toelichting gegeven over de aardbevingsrisico’s.

In februari 2022 heeft de NAM aangegeven bereid te zijn te spreken over een schikking inzake de waardedalingsregeling. Per 08-06-2022 is overeenstemming bereikt over de schikking. De overeenkomst wordt naar verwachting in juli ondertekend en daarmee formeel bekrachtigd. Patrimonium Groningen gaat hierbij naar verwachting EUR 2.3 mln ontvangen. Deze vordering is reeds in de cijfers verwerkt.

De in de verloopoverzichten weergegeven herclassificaties hebben betrekking op sfeerovergangen tussen DAEB en niet-DAEB als gevolg van nieuwe contracten. De herclassificaties hebben voor zover het sfeerovergangen betreft van DAEB naar niet-DAEB, niet geleid tot andere waarderingsgrondslag, en hebben daarom géén effect op vermogen of resultaat.

Mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie worden veroorzaakt door: 

• Aanpassingen (van parameters) als gevolg van marktontwikkelingen
• Aanpassingen van parameters en methodiek als gevolg van het validatieonderzoek 2017
• Aanpassingen in de methodiek van het handboek voortkomend uit de praktijk
• Aanpassingen als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving
• Mutaties in het bezit
• Mutaties in de basisgegevens van verhuureenheden en complexen
• Wijzigingen in de gebruikte software of modellen voor het uitvoeren van de waardering.

Hieronder worden de belangrijkste factoren voor de wijziging van de marktwaarde ten opzichte van vorig jaartoegelicht: 

WOZ-waardes (mutatie objectgegevens)
Ten opzichte van 2018, is de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen gestegen van € 120,5 duizend naar € 128,9 duizend. Deze stijging van + 7,0% veroorzaakt een stijging van de gehanteerde leegwaarde en daarmee de verkoopopbrengsten.

Leegwaardestijging (parameteraanpassingen a.g.v. marktontwikkelingen)
De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet. De leegwaarde wordt gelijkgesteld aan de geïndexeerde WOZ-waarde. De (verwachte) stijging van de leegwaarde, heeft een positief effect en op de marktwaarde.

Disconteringsvoet (mutatie parameteraanpassingen)
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt.

De gemiddelde disconteringsvoet van woningen is als gevolg van de marktontwikkelingen gestegen van 6,93% naar 7,08% (2,16%). Deze stijging van de disconteringsvoet heeft een negatief effect op de marktwaarde.

Afschrijvingen
De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens delineaire methode rekening houdend met een eventuele restwaarde, onder toepassing van decomponentenbenadering en gebaseerd op de volgende verwachte gebruiksduur: 

• bedrijfsterreinen: geen afschrijving
• automatisering: 5 jaar
• bedrijfsauto's: 5 jaar
• inventaris kantoor: 5 of 10 jaar
• kantoorgebouw (exclusief grond): 50 jaar

Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven, aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen verwaarloosbaar is.

Actuele waarde
De actuele waarde (WOZ) van het kantoorpand bedraagt € 884.000 (2020 € 969.000).

Zekerheden
Er zijn geen bedrijfsgebouwen en -terreinen hypothecair verbonden ten behoeve van kredietinstellingen.

Vastgoed in exploitatie 
Ten aanzien van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie en ontwikkeling is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2021 € 980,8 miljoen. De fiscale boekwaarde bedraagt ultimo 2021 € 665,0 miljoen. Ultimo 2020 is dit € 858,3 miljoen, respectievelijk € 657,9 miljoen.

Leningen o/g en u/g
In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. De nominale waarde van het waarderingsverschil bedraagt
€ 2.021.530. De gemiddelde looptijd is afgerond 10 jaar.

Herinvesteringsreserve
In de fiscale jaarrekening is een herinvesteringsreserve gevormd voor een bedrag ad € 1,6 miljoen (2020: € 1,2 miljoen). Deze uitgestelde belastingbetaling leidt tot een tijdelijk verschil met een passieve latentie tot gevolg. Gezien de zeer lange looptijd van dit tijdelijke verschil, is dit verschil gelijk aan de overige woningen op een contante waarde van nihil gewaardeerd.

De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 3,51% (2020: 2,44%). Van de vordering wordt een bedrag van € 0,012 miljoen (2020: € 0,02 miljoen) naar verwachting binnen 1 jaar gerealiseerd.
De gemiddelde looptijd van de latentie op het afschrijvingspotentieel bedraagt afgerond 6 jaar. De gemiddelde looptijd van de latentie op het disagio leningen bedraagt afgerond 10 jaar.

Overige financiële vaste activa
Dit betreft 100 aandelen in Woningnet N.V. te Utrecht.

De overige vorderingen bestaat voor EUR 2.33 mln uit een vergoeding van de NAM inzake compensatie aardbevingsschade.
De overlopende activa bestaat voor €210k uit vooruitbetaalde licentiekosten, €70k uit vooruitbetaalde verzekering en voor €740k uit rente en aflossing die betaalt is in 2021 maar betrekking heeft op 2022.

De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen.

Patrimonium Groningen heeft een vordering uitstaan van € 131 duizend welke reeds meer dan 12 maanden openstaat. De beoordeling van de inbaarheid van deze vordering vereist een inschatting van subjectieve elementen. Op basis van onze gesprekken, schriftelijke bevestigingen en analyse van financiële rapportages, is deze post voorzien.

De looptijd van de vorderingen is korter dan een jaar (< 1 jaar).