Onze financiën

De gehele administratie van de corporatie en de samenstelling van dit verslag zijn in eigen beheer uitgevoerd. Het jaarverslag 2021 en de begroting 2022 inclusief de meerjarenraming zijn goedgekeurd door de raad van commissarissen. De controle van de jaarrekening is uitgevoerd door Deloitte.

Het financieel beleid van Patrimonium is erop gericht de financiële continuïteit te waarborgen, zodat de organisatie voldoende inzetbaar vermogen heeft om haar toekomstige volkshuisvestelijke taken en maatschappelijke ambities waar te kunnen maken. 
Waar mogelijk zet Patrimonium haar middelen en eventueel positieve exploitatieresultaten in, om te investeren in huisvesting voor onze doelgroepen. Patrimonium streeft er daarbij nadrukkelijk naar om te allen tijde te (blijven) voldoen aan de ratio’s van het WSW en een positieve beoordeling van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) te verkrijgen.  
De financiële beleidsdoelstellingen van Patrimonium zijn verankerd in het Strategisch beleidsplan 2020-2023. In het Strategische beleidsplan, het Portefeuilleplan 2020-2030, de meerjarenbegroting en het Treasurystatuut heeft Patrimonium de financiële kaders vastgesteld om de financiële continuïteit te waarborgen en te kunnen sturen op de financiële beleidsdoelstellingen:

1. Een gezond operationeel resultaat
2. Positieve kasstromen en goede financierbaarheid
3. Voldoende solvabiliteit

Bij het vaststellen van de jaarlijkse huurverhoging in juli wordt gewerkt met de huursombenadering. De huurprijzen zijn per 1 juli 2021 niet verhoogd, derhalve is de huursombenadering voor 2021 voor Patrimonium 0%. Patrimonium voert geen inkomensafhankelijke huurverhoging uit. In 2021 is een eenmalige huurverlaging verplicht gesteld voor huishoudens in een sociale huurwoning die relatief te duur wonen. Ook Patrimonium heeft enkele huurders waarvoor dit aan de orde was. Deze huurders hebben op basis van hun inkomen een huurverlaging ontvangen.

Het resultaat van Patrimonium wordt sterk beïnvloed door de effecten van de af- en opwaarderingen vastgoed en onrendabele top van te ontwikkelen vastgoed. Om een goed beeld te krijgen van de financiële positie wordt daarom ook gekeken naar de kasstromen, uitgesplist naar kasstromen voor operationele activiteiten, kasstromen voor (des)investeringen en kasstromen voor financieringsactiviteiten. 

Patrimonium verricht zowel belaste als vrijgestelde prestaties. Dit betekent dat wij recht hebben op (gedeeltelijk) aftrek van omzetbelasting op de gemengde kosten. Voor het overgrote deel zijn de BTW kosten voor Patrimonium.

Vanaf 1 januari 2013 is de verhuurderheffing ingevoerd. Deze heffing geldt voor eenieder die meer dan 50 huurwoningen bezit met een huurprijs niet hoger dan de huurtoeslaggrens. De verhuurderheffing bedraagt voor 2021 bijna € 4,4 miljoen (2020 € 4,8 miljoen), dit is circa 9,8% van de totale begroting.

Voor onderhoud is er scheiding gemaakt welke onderhoudswerkzaamheden kunnen worden aangemerkt als kosten en welke als investering. Vanaf 2020 heeft een verdere verfijning plaatsgevonden in de beoordeling op basis van de memo van BZK, Aw en WSW van 3 juli 2019.  

De uitgaven van het onderhoud bedragen in 2021 €12,7 miljoen, dit is exclusief de toegerekende personeels- en organisatiekosten, ten opzichte van begroot € 13,5 miljoen. Dit is € 800 duizend minder dan begroot. Er zijn minder projecten op het gebied van planmatig onderhoud uitgevoerd. Een aantal projecten schuift door naar 2022. De reguliere kosten voor het dagelijks onderhoud waren € 897 duizend hoger dan begroot. We hebben in 2021 een aantal extra werkzaamheden uitbesteed om de achterstanden in verband met de lockdown in te halen. Daarnaast zien we dat de prijzen in de afgelopen periode stijgen, dit betreft zowel de uurtarieven als de grondstoffen. 

De maatschappelijke taakstelling om de primaire en secundaire doelgroep te huisvesten is slechts te realiseren als de continuïteit van de onderneming gewaarborgd is. De financiële positie en vooruitzichten van Patrimonium zijn in lijn van de verwachtingen.

De financiële doelstellingen die Patrimonium ten aanzien van het rentebeleid nastreeft, zijn het: 

• minimaliseren van de rentelasten;
• maximaliseren van de renteopbrengsten;
• beperken van de renterisico’s.

Onder het renterisico valt het risico dat de operationele kasstromen, het vermogen en/of hetresultaat negatief worden beïnvloed door veranderingen in de rentestanden. Indien voor veelleningen in een kalenderjaar de rentestand wijzigt, wordt het risico als hoog beoordeeld, het risicobestaat dat door een rentelaststijging, de operationele kasstroom onvoldoende wordt. Het WSWbeoordeelt het renterisico als laag indien het renterisico op de geborgde leningenportefeuille over deeerste vijf jaren per jaar maximaal 15% bedraagt. Patrimonium hanteert deze norm van 15% van deleningenportefeuille. Voor 2021 komt de norm hiermee uit op € 31,9 miljoen. Patrimonium valt voorhet renterisico per jaar in de categorie laag en voor het renterisico per 5 jaar in de categorie midden.Voor Patrimonium is het risico als ‘midden’ vanwege het feit dat het renterisico per 5 jaar twee keerde grens van 20% zal overschrijden in de periode 2021-2030. Het renterisico per jaar blijft in deperiode 2021-2030 onder de 15%. Patrimonium heeft twee roll-over leningen van samen € 15miljoen.

Patrimonium heeft intern instrumenten ter beschikking om een goed beleid en beheer op financieelgebied te voeren. De financiële ontwikkelingen op volkshuisvestingsgebied worden met zorg eninteresse gevolgd. De financiële sturing vindt plaats op basis van periodieke rapportages, zowelfinancieel als niet-financieel. 

De regels voor financiering heeft Patrimonium vastgelegd in een treasurystatuut. Dit treasurystatuut heeft tot doel een formeel kader te scheppen waarbinnen de financierings- en beleggingsactiviteiten van Patrimonium plaatsvinden. Elk jaar wordt een treasuryjaarplan vastgesteld. Patrimonium heeft financieringsstrategie opgesteld waarin wordt aangegeven op welke wijze Patrimonium de vastgoedstrategie financiert. De financieringsstrategie beschrijft op welke wijze invulling wordt gegeven aan de financieringsbehoefte, rekening houdend met het risicoprofiel. De financieringsstrategie zorgt ervoor dat de gewenste financieringspositie en -structuur worden bereikt die passend zijn bij de lange termijn doelstellingen. Een passende financieringsstrategie zorgt voor voldoende zekerheid, flexibiliteit, optimale financieringskosten en waarborgt voldoende investeringscapaciteit in de toekomst. Onderdeel van de financieringsstrategie is de beschrijving van het beleid met betrekking tot de inzet van financiële instrumenten. Patrimonium maakt uitsluitend gebruik van leningen afgesloten bij kredietinstellingen die voldoen aan de ratingsvereisten, conform het BTiV. Patrimonium maakt alleen gebruik van derivaten indien dit strikt wenselijk is. Per 31 december 2021 heeft Patrimonium geen derivaten. Voor DAEB-investeringen maakt Patrimonium gebruik van twee roll-over leningen, annuïtaire leningen en fixe leningen, de looptijd van de DAEB-leningen is maximaal 50 jaar. Patrimonium streeft naar een duration (de naar marktwaarde gewogen rentetypische looptijd) die ongeveer op het marktgemiddelde ligt, met als onderbouwing dat hiermee het risico ten aanzien van looptijden voldoende is afgehecht. Voor niet-DAEB investeringen worden annuïtaire leningen afgesloten, gekoppeld aan de nieuwbouwinvestering met een looptijd van maximaal 30 jaar.

In 2021 konden corporaties deelnemen in de leningruil van Vestia, als onderdeel van de structurele oplossing voor Vestia. Patrimonium heeft ervoor gekozen om niet deel te nemen aan deze leningruil. 

Het beleid ten aanzien van financieringen is defensief. Op die manier wordt getracht de toekomstige renterisico’s zoveel mogelijk te spreiden. Het beleid ten aanzien van beleggingen is risicomijdend, tijdelijke overschotten kunnen alleen worden belegd op een manier dat de daaraan verbonden risico’s beheersbaar en minimaal zijn.

Het gemiddelde rentepercentage op uitstaande leningen per 31 december 2021 bedraagt 2,76% (ultimo 2020 3,32). Patrimonium heeft de afgelopen jaren met succes gestuurd op een verlaging van de gemiddelde rente, deze was hoger dan de benchmark, ultimo 2021 is deze vrijwel in lijn met de benchmark. 

De Anti Tax Avoidance Directive (verder: ATAD) is per 2019 volledig ingevoerd. Dit betekent een harde renteaftrekbeperking (earnings-stripping-maatregel) van 30 procent van de winst voor rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie (EBITDA). Het effect van deze maatregel bedraagt voor Patrimonium in 2021 circa € 1,26 miljoen aan te betalen vennootschapsbelasting. 

In de Woningwet is opgenomen dat toegelaten instellingen hun bezit op marktwaarde moeten waarderen. Door de waardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde wordt inzicht gegeven in de mogelijke verdiencapaciteit van de vastgoedportefeuille van Patrimonium. De marktwaarde geeft, rekening houdend met de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, het bedrag op balansdatum weer waartegen het vastgoedbezit op de vrije markt kan worden vervreemd.

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). In 2018 en 2019 zijn bepalingen van Richtlijn 645 aangepast. Per 2018 is hierbij de waardering tegen beleidswaarde (marktwaarde met beleidsbeklemming voor het corporatiebeleid) toegevoegd. De beleidswaarde veronderstelt een indicatie te geven van de door de corporatie binnen haar missie, beleid en vastgoedstrategie te realiseren netto contante waarde van de kasstromen van haar onroerende zaken in exploitatie. Corporaties exploiteren het vastgoed niet marktconform. Woningen worden verhuurd tegen een lagere huur dan de markthuur, het kwaliteits- en serviceniveau (onderhoud en beheer/leefbaarheid) is hoger dan op de vrije markt. 

Omdat de doelstelling van Patrimonium is om te voorzien in goed en betaalbaar wonen en zij een relatief beperkt aantal woningen wil verkopen, betekent dit dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd.
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Patrimonium met betrekking tot het huurbeleid en de besteding van middelen, en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed, uitgaande van dit beleid. In deze paragraaf is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie.

Het jaar 2021 kenmerkt zich net de voorgaande jaren door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de vastgoedportefeuille van Patrimonium heeft dit voor een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale waarde van de vastgoedportefeuille is met € 122,4 miljoen gegroeid naar een waarde van € 980,7 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 14,3 %.

De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaardegroei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in.
De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. De ontwikkeling van de contracthuur is positief, maar kent wel een gematigde huurverhoging en houdt rekening met het passend toewijzen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van Aw en WSW. Het jaar 2019 was een overgangsjaar naar een definitief normenkader. In de zomer van 2020 is het nieuwe normenkader vastgesteld. De norm voor de LTV is bepaald op 85% van de beleidswaarde, de norm voor de solvabiliteit is 15%. Patrimonium heeft ervoor gekozen de LTV norm op 75% van de beleidswaarde te houden. 

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit isinherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit vantoepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie.De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geenexacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschattingover moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kadervan de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleidvan de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadereduiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deelvan het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer langetermijn kan worden gerealiseerd.

In tabel volgende pagina is een vergelijk weergegeven van de beleidswaarde 2021 ten opzichte van2020; de beleidswaarde is € 128,33 miljoen gestegen ten opzichte van 2020. De totale afslag is 42,9%ten opzichte van 43,6% in 2020.

Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van ditwaardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, ondermeer samenhangend met: 

• Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door Patrimonium van de nieuwe huur bij mutatie mede rekening houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersorganisatie over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid. 
• Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2021 in de beleidswaardebepaling gelijk is aan de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2021 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio.

Het WSW stelt jaarlijks het borgingsplafond vast voor Patrimonium. Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie per einde kalenderjaar mag hebben. Het WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de ingediende dPi en het risicoprofiel. Het WSW heeft op basis van het risicoprofiel en de dPi 2020 het borgingsplafond voor Patrimonium voor de periode 2021 tot en met 2023 vastgesteld. Het borgingsplafond voor 2021 bedraagt € 233,8 miljoen oplopend naar € 258,2 miljoen in 2023. Het borgingsplafond voor het derde jaar is gelijk aan het tweede jaar. Het WSW betracht op dit moment meer terughoudendheid ten aanzien van de afgifte van borgingsplafonds voor alle corporaties, omdat zij een toenemende onvoorspelbaarheid en onzekerheid zien in de geprognotiseerde kastromen van corporaties en een verhoogd risico van het borgstelsel.

Herfinancieringsverplichtingen liggen jaarlijks binnen de door het WSW gestelde grens van 15% vande totale leningenportefeuille, investeringsprognose en de daarbij horende financieringsbehoeftezoals die er voor de komende jaren is.De Aw houdt toezicht op het financiële beheer, good governance, integriteit en de uitvoer van demaatschappelijke taak van Patrimonium.
Jaarlijks stuurt de Aw een oordeelsbrief waarin de Aw rapporteert over haar bevindingen enaanbevelingen. In de oordeelsbrief voor 2021 is een aantal bevindingen genoemd, die Patrimoniumter hand heeft genomen. Het AW vraagt aandacht voor de interne beheersing en hetrisicomanagement. De risico-inschatting voor alle overige onderdelen beoordeelt het Aw als laag.

Vanaf 1 januari 2019 is het gezamenlijk beoordelingskader (‘verticaal toezichtsmodel’) van de Aw enhet WSW van kracht waarbij het Aw zich specifiek blijft richten op de governance en het WSW op hetbedrijfsmodel en de financiële borging. In het nieuwe beoordelingskader ligt de nadruk oprisicobeheersing. 

Drie hoofdcategorieën zijn het vertrekpunt voor de beoordeling van de corporatie: 

• Financiële continuïteit: is de financiële continuïteit/ levensvatbaarheid van de corporatie gewaarborgd?
• Bedrijfsmodel: wat zijn de beleidsvoornemens en –realisatie van de corporatie en wat is het effect daarvan op de financiële continuïteit? In hoeverre wordt het maatschappelijk bestemd vermogen hiermee beschermd? 
• Governance & organisatie: is de (financiële) sturing, beheersing en verantwoording van de corporatie effectief? 

Er zijn veel ontwikkelingen van invloed op ons doen en laten de komende jaren, zowel landelijk, regionaal als binnen onze organisatie. De politieke ontwikkelingen hebben een grote invloed op onze bedrijfsvoering, denk hierbij aan de ontwikkelingen met betrekking tot de huur, de afschaffing van de Verhuurdersheffing en de plannen met betrekking tot bouw en verduurzaming. De beweging richting meer betaalbaarheid en passend toewijzen is enkele jaren geleden ingezet. De afspraken met betrekking tot de duurzaamheidsmaatregelen en het uitbreiden van de sociale woningvoorraad zijn voor Patrimonium een flinke uitdaging. De uitkomsten zoals gepresenteerd in het onderzoek “Opgaven en Middelen” zijn ook voor Patrimonium van toepassing. Met de huidige financiële middelen kunnen niet alle plannen met betrekking tot verduurzaming, nieuwbouw en herstructurering worden gerealiseerd.

In 2019 is het nieuwe strategische beleidsplan 2020-2023 ‘Volop in beweging’ opgesteld. Het strategisch beleidsplan vormt samen met het Strategisch Voorraad Beleid/ het Portefeuilleplan de basis van de beleidscyclus en daarmee ook van de begroting. 

In december 2019 zijn de eerste coronabesmettingen in China waargenomen. Drie maanden later heeft dit geresulteerd in een pandemie met wereldwijd vergaande maatregelen. Net als in 2020 zijn ook 2021 in Nederland vergaande maatregelen getroffen om de verspreiding van het virus te remmen en de druk op de gezondheidszorg op te vangen. Veel sectoren zijn geraakt door de overheidsmaatregelen. Met de Omikron variant lijkt er ruimte te komen in de maatregelen.

De corporatiesector ervaart ook de gevolgen maar niet in de omvang zoals deze voor andere sectoren aan de orde is. 
Binnen Patrimonium zijn de effecten continu gemonitord. Na iedere persconferentie is het MT bij elkaar gekomen om de impact van de maatregelen te bespreken. Wat is de impact voor de huurders, wat is de impact op ons werk en wat is de impact op alle (onderhouds)activiteiten. We zien dat een beperkt aantal huurders minder goed in staat was de huur te voldoen ten gevolge van de corona-crisis. Met deze huurders zijn maatwerkafspraken gemaakt. 
Het kantoorpersoneel heeft ook in 2021 nog veel thuisgewerkt. We zien wel dat de bezetting op kantoor in 2021 is gestegen ten opzichte van 2020. Voor afdelingen zoals het nieuw ingerichte Klantenpunt was het goed om samen op kantoor aanwezig te zijn. In ons kantoorpand zijn voorzieningen getroffen om op 1,5 meter te werken. We zijn zoveel als mogelijk open gebleven voor onze huurders. De vaklieden hebben zoveel als mogelijk alle klussen opgepakt. We volgen hierbij het protocol Veilig Werken. Om de achterstanden niet te ver op te laten lopen, hebben we meer dan gebruikelijk onze leveranciers ingezet. 
We hadden voor 2021 een aantal grote renovatieprojecten gepland. Omdat ook onze huurders meer thuiswerken, hebben we een groot aantal rustwoningen beschikbaar gesteld voor onze huurders. In een enkel geval zijn werkzaamheden vertraagd of omdat er sprake van corona was bij een huurder of omdat er sprake was van corona bij onze aannemer. In 2021 zijn projecten ook vertraagd door de stijgende vraag bij onze leveranciers en de beperkte levering van materialen. 

Voor 2022 verwachten wij veel projecten te kunnen uitvoeren. We verwachten dat de impact van Covid-19 op onze bedrijfsvoering steeds kleiner zal worden. We blijven alle ontwikkelingen ook in 2022 nauwlettend volgen en anticiperen op alle ontwikkelingen. De continuïteit van Patrimonium ten gevolge van pandemie komt niet in het geding.