Onze huurders

Urgenten
Woonurgentie Groningen behandelt de aanvragen van woningzoekenden voor woonurgentie. Met woonurgentie krijgt iemand die in een ernstige noodsituatie verkeert voorrang bij het verkrijgen van woonruimte. Dit betekent dat de woningzoekende een aanvulling van 100 punten krijgt op de gespaarde punten. Urgente grote gezinnen (huishoudens met twee of meer kinderen) krijgen bij echtscheiding of relatiebreuk een aanvulling tot 200 punten. Het is dan mogelijk om op relatief korte termijn een andere woning te vinden.

Huisvesten kwetsbare personen
In de prestatieafspraken Groningen zijn voor de periode 2020-2021 afspraken gemaakt en is de samenwerking opgenomen rond het huisvesten van kwetsbare personen.

In 2021 waren er totaal 546 mutaties (585 in 2020), waarvan 531 mutaties voor de primaire doelgroep. In het verslagjaar zijn voor de primaire doelgroep de volgende aantallen en percentages toegewezen. 

1. Aantallen eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werdant
2. Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd
3. Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd

We wijzen onze woningen die vrijkomen toe via WoningNet. Ingeschreven woningzoekenden kunnen dagelijks reageren op het woningaanbod. Het aanbieden van een woning vindt plaats op basis van inschrijfduur en op basis van profielen. Hierdoor verwachten we de wachttijden te verminderen en de slaagkansen te vergroten.

De HPPG bestaat uit een algemeen bestuur (8 personen) en een dagelijks bestuur (3 personen). HPPG heeft voor 2021 een jaarprogramma gemaakt en gaat kijken naar wegen om contact te hebben met huurders en welke scholing er nodig is. Een externe adviseur begeleidt de huurdersorganisatie. De HPPG-leden ontvangen voor hun werkzaamheden een vrijwilligersvergoeding. De organisatie heeft zes wekelijks overleg met de HPPG. In het kader van de Overlegwet huurder verhuurder heeft Patrimonium met de HPPG gesproken over ‘het bod 2021’ en de jaarlijkse huurverhoging. In ‘het bod’ worden de jaarlijkse prestatieafspraken vastgelegd tussen de corporaties en de gemeente.

Per 1 juli vindt de jaarlijkse huurverhoging plaats. Voor 2021 heeft het kabinet besloten om de huren voor alle sociale huurwoningen in Nederland te bevriezen. Er is in 2021 daarom geen huurverhoging geweest.

De huurder kan bij de Huurcommissie terecht met een bezwaar tegen de voorgestelde huur-verhoging, met het niet eens zijn met een huurverhoging na een woningverbetering, met een verzoek van tijdelijke huurverlaging vanwege achterstallig onderhoud of als de huurder het niet eens is met de jaarafrekening voor de servicekosten. Deze commissie heeft in 2021 vier verzoeken met betrekking tot Patrimonium als verhuurder in behandeling genomen en twee verzoeken uit 2020  afgerond. Daarbij zijn twee verzoeken ongegrond verklaard en twee (uit 2020) waarbij de huurder in het gelijk is gesteld; één verzoek is nog in behandeling en één verzoek is opnieuw in behandeling genomen naar aanleiding van verzet van de huurder op de uitspraak van de Huurcommissie dat de zaak niet ontvankelijk was.

Deze klachtencommissie bemiddelt of brengt een advies uit aan de corporatie. Huurders en woningzoekenden kunnen bij de Klachtencommissie terecht met klachten over bijvoorbeeld:

• Woonurgentie Groningen (beslissing urgentieaanvraag e.d.);
• De toepassing van de regels van toewijzen woningen
• De dienstverlening van de corporatie;
• De wijze waarop ze zijn behandeld door de corporatie;
• De hoogte van aanvullende vergoedingen bij wijkvernieuwing;
• De vervangende woonruimte bij wijkvernieuwing;
• De manier waarop de herhuisvesting wordt geregeld bij wijkvernieuwing.

In 2021 heeft de commissie 12 klachten over Patrimonium ontvangen. Tien klachten zijn ingetrokken of afgehandeld na afspraken tussen Patrimonium en de huurders; bij één klacht is tot een schikking gekomen en één klacht is nog in behandeling. Om het aantal klachten te reduceren hebben we een interne klachtenprocedure vastgesteld, zodat de huurder makkelijk bij ons terecht kan om zijn klacht over onze dienstverlening te melden. 

Huurders kunnen de huurovereenkomst elke werkdag opzeggen mits het geen algemeen erkende feestdag of weekend is, met een opzeggingstermijn van één maand.

Er waren 546 mutaties in 2021. Gemiddeld zijn dit 45,5 opzeggingen per maand. De mutatiegraad is daarmee 8,4% van het totale woningbezit (9,2 % in 2020). En daarmee lager dan vorig jaar. De mutaties naar type woning blijft stabiel.

Stadsbreed is er weinig doorstroom; huurders blijven langer in hun eigen woning omdat er weinig aanbod is. De wachttijden zijn lang. Huurders die al langer een woning huren, betalen een lage huur waardoor verhuizen naar een andere woning niet aantrekkelijk is. 

Leegstand bij mutatie
De leegstand bij mutatie is verder afgenomen. Aan enige leegstand bij mutatie is niet te ontkomen omdat er regelmatig nog mutatiewerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Patrimonium doet de vervanging van keukens, douches en toiletten bij mutatie. De mutatieleegstand in 2021 is 1,4%. 

Van de opgezegde woningen geeft één vijfde aan dat het kopen van een woning (in de stad of daarbuiten) de reden is geweest van de verhuizing. Daarnaast zijn persoonlijke omstandigheden de belangrijkste reden. De verhuisreden van de grootste groep huurders is onbekend. 

In 2021 is er 1 ontruiming geweest, het ging daarbij om een huuruitzetting op basis van huurschuld. Ontruimingen in verband met huurschuld willen we zoveel mogelijk voorkomen. Patrimonium draagt op grond van huurschuld weinig zaken over aan de deurwaarder. Het hele traject met betrekking tot achterstanden wordt intensief gevolgd en er wordt ingezet op een persoonlijke benadering van de huurder. Er waren geen uitzettingen op basis van overlast. Ten aanzien van overlastzaken is er ook veel tijd en aandacht besteed aan verschillende zaken.  Daardoor hebben we meer uitzettingen kunnen voorkomen. 

We benaderen huurders met betalingsachterstanden actief. Voordat de vordering in handen wordt gegeven van de deurwaarder, wordt aan huurders de mogelijkheid geboden om de betaling te regelen. De huurachterstand bedroeg € 734.873 eind 2021 (€ 771.190 in 2020) en exclusief zorgplaatsen en nevenruimten € 465.620 in 2021 (€ 491.879 in 2020). Het aantal huurders met een achterstand bedraagt 612 (576 per 31-12-2020). Eind 2021 waren 80 vorderingen in handen gegeven van de deurwaarder (60 per 31-12-2020). We zien in 2021 dat het aantal huurders met een huurachterstand is toegenomen en dat huurders vaker meerdere maanden achterstand in de betaling van hun huur hebben. De als oninbaar af te schrijven huur bedroeg € 77.805 in 2021. Corona en hogere lasten zijn mogelijke oorzaken.

In 2021 is de pilot in de gemeente Groningen om te onderzoeken of de VoorzieningenWijzer breder kan worden ingezet, afgerond. Naast de gemeente Groningen hebben ook alle corporaties hieraan deelgenomen. Het aantal inwoners van de gemeente Groningen dat gebruik heeft gemaakt van de VoorzieningenWijzer is lager uitgevallen dan we vooraf hadden gehoopt. Mede door Corona hebben we tijdens de pilot gezien dat het aantal ‘no shows’ (afspraak gepland, maar geen gesprek plaatsgevonden) hoger was dan normaal. Toch waren er voldoende aanknopingspunten om de pilot eind 2021 op te nemen in de reguliere uitvoering, zodat de VoorzieningenWijzer deel gaat uitmaken van de gemeentelijke regelingen voor minima in Groningen.

Patrimonium heeft drie opzichters mutatie & wijkbeheer in dienst die onder anderen tot taakhebben zorg te dragen voor een goede kwaliteit van de woonomgeving. Het gaat dan niet alleen omhet algemene groen en de openbare portieken, maar ook om het onderhoud van de voor- en/ofachtertuin van de woningen. Bewoners die hun tuin verwaarlozen, spreken we aan op hunverantwoordelijkheid. Ze worden verplicht de voortuin netjes te maken. Bij nalatigheid hierin wordthet tuinonderhoud uiteindelijk in opdracht van Patrimonium uitgevoerd door een hoveniersbedrijf,voor rekening van de huurder.
Ook besteden deze opzichters aandacht aan het verwijderen van graffiti. Zodra ze horen of zien datwoningen of gebouwen zijn beklad, regelen ze dat de graffiti wordt verwijderd. Vaak gebeurt dat nogdezelfde dag. Netheid bepaalt voor een groot deel de uitstraling van de wijk en is daarmee belangrijkvoor een goede leefbaarheid.
Met de collega-corporaties en de gemeente vindt waar nodig overleg plaats over de kwaliteit vanhet beheer van het groen en de bestrating. De werkzaamheden kunnen daardoor beter op elkaarworden afgestemd, wat eveneens leidt tot kwaliteitsverbetering.
In sommige wijken vindt 1x per jaar een wijkschouw plaats. Dit gebeurt in wisselende samenstellingmet onder anderen een vertegenwoordiging van de huurdersvereniging en vertegenwoordigers vande collega-corporaties en gemeente. Bewoners ervaren dit doorgaans als zeer positief. 

In 2021 waren er 153 overlast- en zorgmeldingen, dit is een stijging ten opzichte van 2020. Tevens is de aard van het overlast complex en vraagt het om meer samenwerking en afstemming met netwerkpartners. Het huisvesten van kwetsbare doelgroepen met de nodige zorg, vraagt meer inzet en maatwerk vanuit het team Sociaal Domein. Door de inzet van de leefbaarheidsconsulenten draagt Patrimonium er zorg voor dat meldingen van geluidsoverlast, burenruzies, extreme vervuiling, zorgmeldingen rondom psychiatrische en verslavingsproblematiek, adequaat en zorgvuldig worden behandeld.
Met name in situaties waar het gaat om burenruzies, heeft Patrimonium er regelmatig voor gekozen om professionele Buurtbemiddeling in te zetten via het MJD. Verder zijn in 2021 de contacten en overleggen met diverse buurthuiskamers/recreatieruimten geïntensiveerd.

In de prestatieafspraken Groningen zijn de uitvoeringsafspraken vastgelegd tussen de gemeente, huurdersorganisaties en woningcorporaties in de stad Groningen. De prestatieafspraken zijn onderdeel van de Woningwet. In 2021 is er voor een langere termijn (2021 – 2025) een ambitiekader geschreven, waar elk jaar de prestatieafspraken aan worden toegevoegd. In de prestatieafspraken worden de ambities vertaald in activiteiten voor het komende jaar. Als basis voor de prestatieafspraken stelt elke individuele corporatie jaarlijks ‘het bod’ vast, welke besproken wordt met haar huurdersorganisatie.

In 2021 is het gemeentelijke ambitiekader vastgesteld waarin we onze ambities hebben vastgelegd voor de thema’s waar we als huurdersorganisaties, corporaties en gemeente gezamenlijk aan werken. Het ambitiekader gaat over wat we willen bereiken, en is bedoeld om onze droom en langjarige ambities uit te spreken. Onze ambities spitsen zich toe op voldoende, betaalbare en duurzame woningen voor onze inwoners. Samen werken we aan een ongedeelde gemeente met gemengde en vitale wijken, buurten en dorpen, waar een plek is voor iedereen. De ambities maken we concreter door op thema aan te geven waar we over vijf jaar willen staan en aan de hand van welke indicatoren we dit gaan monitoren. We benoemen inhoudelijke- en procesvoornemens die de gezamenlijke realisatie van de ambitie ondersteunen. Deze voornemens zijn -met de kennis van nu- geformuleerd voor een periode van vijf jaar. Het geheel vormt het kader voor de jaarlijkse prestatieafspraken (daden). In de prestatieafspraken leggen we, als inlegvel van dit ambitiekader, vast wat corporaties, huurdersorganisaties en gemeente dat jaar gaan doen om onze ambities te bereiken. Dit bestaat uit een optelsom van de afzonderlijke biedingen op het ambitiekader en eventuele aanvullende procesafspraken.

Patrimonium kent meerdere seniorencomplexen, vaak met een recreatiezaal waar bewoners activiteiten kunnen organiseren. Ook onze nultredenwoningen (benedenwoningen, portiek-etagewoningen met lift, galerijflats met lift) zijn geschikt voor seniorenhuisvesting. Onze ervaring is dat senioren bij het ouder worden liever niet verhuizen, en als dat toch nodig is willen ze graag in dezelfde wijk blijven wonen. Als gevolg van het overheidsbeleid moeten senioren zo lang mogelijk thuis wonen als ze beperkingen krijgen.

Voor het prestatieveld Huurdersoordeel hebben we net als voorgaande jaren het bedrijf KWH ingeschakeld. KWH heeft voor ons gedurende vijf maanden op vier onderdelen een korte enquête afgenomen (via mail/telefoon) van onze huurders. De vier onderdelen zijn: nieuwe huurders, huurders met reparatieverzoek, vertrokken huurders en ervaren woonkwaliteit. Het laatste onderdeel, ervaren woonkwaliteit, wordt gebruikt voor het prestatieveld onderhoud & verbetering.

ZAV staat voor “Zelf aangebrachte veranderingen”, veranderingen die de huurder zelf aanbrengt in de woning, zoals een nieuwe keuken, een ligbad of een vergrote kamer door het uitbreken van een muur. Patrimonium geeft huurders de ruimte om de woning in te richten naar eigen smaak en voorkeur. Wel hanteert Patrimonium hiervoor duidelijke spelregels, het ZAV-beleid.

• Voor onroerende zaken, dit zijn zogenaamde ‘aard- en nagelvaste’ veranderingen, zoals bijvoorbeeld een dakraam, keukenblok, ander tegelwerk, wandcontactdozen, plavuizen, granol, andere deuren, enz. kan een ZAV-aanvraag worden gedaan. Dit dan door het formulier ZAV-aanvraag te downloaden en in te vullen.
• Voor roerende zaken zoals bijvoorbeeld zachte vloerbedekking, laminaat, gordijnen, een douchecabine, buitenverlichting, gordijnkappen, vensterbanken en losse kasten, is geen toestemming nodig.

In de wet is geregeld dat huurders veranderingen mogen aanbrengen in hun woning. Wij vinden hetbelangrijk dat de woning zoveel mogelijk aan de wensen van de huurders voldoet. Daarom kan erveel in goed overleg. Het aanbrengen van veranderingen in de woning roept natuurlijk wel de nodigevragen op. Op onze website is alle informatie over het ZAV-beleid te vinden. 

Patrimonium heeft in 2021 een klantportaal voor haar huurders in gebruik. Dit betekent een optimalisatie van de dienstverlening, de huurder kan beter en sneller worden bediend. De huurder kan met gepersonaliseerde inloggegevens aan de slag gaan in een eigen online ‘Mijn Patrimonium’ omgeving en gemakkelijk zaken regelen, inzien en/of wijzigen. Zaken zoals de persoonlijke gegevens (huursamenstelling/contractinformatie), het plannen van een reparatie-verzoek of het stellen van een vraag.