Huurders

Woonurgentie Groningen behandelt de aanvragen van woningzoekenden voor Woonurgentie. Met Woonurgentie krijgt iemand die in een ernstige noodsituatie verkeert voorrang bij het verkrijgen van woonruimte. Dit betekent dat de woningzoekende een aanvulling krijgt op de inschrijfduur. Urgente grote gezinnen (huishoudens met twee of meer kinderen) krijgen bij echtscheiding of relatiebreuk ook een aanvulling op de inschrijfduur. Het is dan mogelijk om op relatief korte termijn een andere woning te vinden. Absolute voorrang hebben de Wijkvernieuwingssurgenten. Woningzoekenden in de stad Groningen die huren van één van de Groninger woningcorporaties krijgen deze urgentie toegekend als de huidige woning wordt gesloopt of gerenoveerd.

In totaal voor heel Groningen waren er 1022 urgentieaanvragen in 2024 (1014 in 2023). En zijn er 610 urgenties toegekend. Dit zijn 70 urgenties minder dan vorig jaar. Dit heeft te maken met de daling van het aantal statushouders. Samen met de andere corporaties in de stad ligt er een taakstelling voor het huisvesten van statushouders. Patrimonium heeft in 2024 26 woningen verhuurd aan statushouders. In 2023 waren dit 46 woningen.

In de prestatieafspraken voor 2024 hebben de gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties afspraken gemaakt over de sociale huurwoningen in de gemeente Groningen. De afspraken over de samenwerking rondom het huisvesten van kwetsbare personen zijn hierin opgenomen.

Tot de specifieke doelgroepen behoren, onder anderen, de verhuringen in het kader van intermediaire verhuur. In een woning of gebouw worden wooneenheden aan instellingen en stichtingen verhuurd, die vervolgens mensen plaatsen die opvang en zorg krijgen vanuit deze instellingen. Voor de verhuur zijn de regels van het passend toewijzen van toepassing. In 2024 heeft Patrimonium 467 verhuureenheden verhuurd aan deze instellingen.

In 2024 waren er totaal 458 mutaties (477 in 2023). In het verslagjaar zijn voor de primaire doelgroep de volgende aantallen en percentages toegewezen.

1. Aantallen eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd

2. Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd

3. Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd

Corporaties moeten vanaf 1 januari 2024 in principe 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep. Dat zijn eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 47.699,00 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 52.671,00. Corporaties in de Gemeente Groningen mogen 15% vrij toewijzen. In 2024 zijn door Patrimonium  11 woningen vrij toegewezen (9 in 2023).

We wijzen onze woningen die vrijkomen toe via WoningNet. Ingeschreven woningzoekenden kunnen dagelijks reageren op het woningaanbod. Het aanbieden van een woning vindt plaats op basis van inschrijfduur en op basis van profielen. Daardoor verwachten we de wachttijden te verminderen en de slaagkansen te vergroten.

In kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat werken we aan de hand van een intake met directe bemiddeling. We zorgen ervoor dat daar waar de draagkracht van een wijk of straat onder druk staat, er nieuwe huurders komen die zorgen voor meer evenwicht.

Binnen het Nieuw Lokaal Akkoord is een Sociaal Plan Wijkvernieuwing vastgesteld. Hierin is vastgelegd wat een huurder van een corporatie in de stad Groningen mag verwachten als de huurder gedwongen moet verhuizen in verband met de noodzakelijke sloop of renovatie van de huurwoning. Het bedrag voor de verhuiskostenvergoeding is voor 2024 vastgesteld op € 7.623,- maar vanuit het Sociaal Plan werken Patrimonium, De Huismeesters en Nijestee met een bedrag van €7.874,- voor een zelfstandige woning.

Patrimonium werkt aan de hand van het Sociaal Statuut renovatie. Hierin is opgenomen wanneer huurders een overlastvergoeding ontvangen bij renovatieprojecten. In 2024 is bij 2 renovatieprojecten sprake van een overlastvergoeding. 

Het HPPG bestaat uit acht personen en een externe adviseur voor de begeleiding. Het HPPG heeft voor 2024 een jaarprogramma gemaakt en heeft zich specifiek ingezet op het contact met huurders. Ook zijn er enkele scholingen gevolgd. HPPG-leden ontvangen voor hun werkzaamheden een vrijwilligersvergoeding. In 2024 hebben twee leden van afscheid genomen van het HPPG, deze posities zijn nog niet ingevuld.

Patrimonium heeft om de zes weken overleg met het HPPG in het kader van de Overlegwet. Er is gesproken over ‘het bod 2024’. In ‘het bod’ worden de jaarlijkse prestatieafspraken vastgelegd tussen de stadse woningcorporaties en de gemeente Groningen. Ook zijn de jaarlijkse huurverhoging, het leefbaarheidsbeleid en het sociaal plan met het HPPG besproken. Het HPPG heeft tevens een rol gehad bij de aanstelling van een nieuw RVC-lid.

De huurder kan bij de Huurcommissie terecht met een bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging, met het niet eens zijn met een huurverhoging na een woningverbetering, met een verzoek van tijdelijke huurverlaging vanwege achterstallig onderhoud of als de huurder het niet eens is met de jaarafrekening voor de servicekosten.
In 2024 heeft de Huurcommissie tien verzoeken ontvangen en behandeld met betrekking tot Patrimonium als verhuurder (2023: 4). In 2024 lag er nog een zaak uit 2023.
Er is door de Huurcommissie tot een tijdelijke huurverlaging besloten bij drie zaken in verband met verminderd woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. In twee geschillen heeft de Huurcommissie de uitspraak gedaan dat de onderhoudsgebreken niet ernstig genoeg waren om in te stemmen met het verzoek van de huurder om de huurprijs te verlagen. En bij één zaak vond de Huurcommissie dat het ingediende verzoek niet redelijk was. Er zijn eind 2024 nog vijf zaken in behandeling.

Deze klachtencommissie bemiddelt of brengt een advies uit aan de corporatie. Huurders en woningzoekenden kunnen bij de Klachtencommissie terecht met klachten over bijvoorbeeld:

• Woonurgentie Groningen (beslissing urgentieaanvraag e.d.);
• De toepassing van de regels van toewijzen woningen;
• De dienstverlening van de corporatie;
• De wijze waarop ze zijn behandeld door de corporatie;
• De hoogte van aanvullende vergoedingen bij wijkvernieuwing;
• De vervangende woonruimte bij wijkvernieuwing; De manier waarop de herhuisvesting wordt geregeld bij wijkvernieuwing.

In 2024 heeft de Klachtencommissie vier klachten ontvangen over Patrimonium (2023: 1). Over de klacht uit 2023 (ontevredenheid over de afhandeling van een reeds langer lopende overlastzaak) is in 2024 uitspraak gedaan: de klacht is ongegrond verklaard. De Klachtencommissie heeft over vier klachten advies uitgebracht. Deze adviezen zijn door Patrimonium overgenomen. Er is door Patrimonium twee keer compensatie voor verminderd woongenot gegeven. En er is bij een klacht aandacht geweest voor onopgeloste burenoverlast. Dit is uiteindelijk naar tevredenheid afgehandeld. Er is één klacht ongegrond verklaard. Daarbij is aangegeven dat Patrimonium adequaat heeft gehandeld, op een manier zoals van Patrimonium verwacht mocht worden.

Huurders kunnen de huurovereenkomst op elk gewenst moment opzeggen. De ingangsdatum van de huuropzegging betreft altijd een werkdag (geen algemeen erkende feestdag of weekend) en er geldt een opzeggingstermijn van één maand. Er waren 497 mutaties in 2024 (477 in 2023). Gemiddeld zijn dit 41 opzeggingen per maand. De mutatiegraad is daarmee 7,7% van het totale woningbezit (7,38% in 2023) en daarmee meer dan vorig jaar. De mutaties naar type woning blijft stabiel. Stadsbreed is er weinig doorstroom. Huurders blijven langer in hun eigen woning omdat er weinig aanbod is. De wachttijden zijn lang. Huurders die al langer een woning huren, betalen een lage huur waardoor verhuizen naar een andere woning niet aantrekkelijk is. Ook heeft een groot deel van onze huurders een eenmalige huurverlaging gehad, waardoor het minder aantrekkelijk is om te verhuizen.

Patrimonium stuurt op een minimale leegstand bij mutatie. Aan enige leegstand bij mutatie is niet te ontkomen, omdat het regelmatig nodig is mutatiewerkzaamheden uit te voeren zoals bijvoorbeeld het vervangen van keukens, douches en toiletten. Ook is er sprake van leegstand door huuropvolging. De leegstand is in 2024: 1,28% (dit was 1.31% in 2023).

Bij mutaties worden woningen indien nodig voorzien van een nieuwe keuken, douche of toilet of vinden er ingrijpende onderhoudswerkzaamheden plaats. Ook vindt in de woning bij mutatie een uitgebreide asbestinventarisatie plaats en indien nodig een asbestsanering. De opzichters DO en mutatie zorgen dat de woningen er kwalitatief goed bij staan. Indien er ingewikkelde of langlopende onderhoudsklachten zijn zoals lekkage, zorgen zij ervoor dat in goed contact met de huurder aan een oplossing wordt gewerkt.

In 2024 zijn er totaal negen ontruimingen geweest. Dit is één minder dan 2023, toen waren er tien ontruimingen. Het ging daarbij om zes ontruimingen op basis van huurschuld (vier zelfstandige woningen, één bedrijfspand en één nevenruimte) en drie op basis van overlast. Bij drie van de ontruimde zelfstandige woningen was de huurder al vertrokken. Ontruimingen door huurschuld willen we zoveel mogelijk voorkomen. We zijn proactief in het zoeken van contact met huurders met achterstanden en werken nauw samen met ketenpartners. Het hele traject met betrekking tot achterstanden wordt intensief gevolgd. Door vroegsignalering wordt ingezet op een persoonlijke benadering van de huurder. Indien er echt geen perspectief is op een goede huurbetaling is het ook goed om de overeenkomst te ontbinden. We benaderen dit met de grootste zorgvuldigheid en blijven voortdurend in gesprek met de huurder.

In 2024 is er één ontruiming minder geweest dan in 2023. Toch zien we dat het aantal zaken toeneemt waarbij er langdurig en ernstige overlast is. De meest kwetsbare personen blijven zelfstandig thuis wonen en er is vaker sprake van ernstig verward gedrag. Een uitzetting is in sommige gevallen nodig om ook de omwonenden huurders weer prettig te kunnen laten wonen.

De VoorzieningenWijzer is ingebed in de gemeentelijke regelingen. Corporaties kunnen huurders doorverwijzen naar een consulent van WIJ. Deze doorverwijzing vindt plaats wanneer de corporatie constateert dat een inwoner baat heeft bij de Voorzieningenwijzer en de huurder toestemming heeft gegeven voor een doorverwijzing. Na de doorverwijzing vult de huurder samen met de consulent van WIJ de online tool of applicatie van de VoorzieningenWijzer in. Huurders kunnen rechtstreeks ook contact opnemen met een WIJ-team voor hulp.

Leefbaarheid bepaalt in belangrijke mate of huurders ergens met plezier wonen. Woningzoekenden nemen de leefbaarheid mee in hun keuze voor een woning. Als de algemene ruimte in een wooncomplex en de woonomgeving schoon en opgeruimd is, voelen huurders zich welkom, prettig en veilig. In de Woningwet wordt aangegeven wat wel en niet onder leefbaarheid valt. Afspraken over investeringen in leefbaarheid maken onderdeel uit van de prestatieafspraken van gemeente, huurdersorganisatie en corporatie. We hebben in verschillende wijken aandacht gehad voor de leefbaarheid in samenwerking met partners. De leefbaarheids-consulenten hebben extra aandacht voor de ontmoetingsruimten, een belangrijk thema vanuit het leefbaarheidsbeleid en het ondernemingsplan. We werken hierbij nauw samen met de WIJ- teams. Het is voor de leefbaarheid gewenst dat huurders elkaar kennen en omzien naar elkaar.

In 2024 zijn er diverse leefbaarheidsprojecten geweest. Voorbeelden zijn het schuttingproject Opaalstraat, ontmoeting organiseren in de buurthuiskamer en interventies op overlast en onveiligheid in de Kleine Haddingestraat. Ook zijn er diverse buurtinitiatieven geweest die vanuit het leefbaarheidsbudget financieel ondersteund zijn. We doen dit om de leefbaarheid te versterken en de sociale cohesie te vergroten. Ideeën voor nieuwe leefbaarheidsinitiatieven voor en door huurders dienen gericht te zijn op behoud of verbetering van de woongelegenheden. De ideeën zijn voor de direct daaraan grenzende omgeving of wanneer het effect van deze handeling de leefbaarheid in het algemeen ten goede komt. De verzoeken worden individueel beoordeeld.

Patrimonium heeft vanuit de prestatieafspraken met de gemeente Groningen gewerkt aan vitale en leefbare wijken. Patrimonium heeft met vier wijkvernieuwingswijken (prioritaire wijken) haar bijdrage geleverd aan de leefbaarheid. Het betreft de wijken Selwerd, Beijum, Indische Buurt en De Wijert. De leefbaarheidsconsulenten hebben een bijdrage geleverd aan diverse projecten en initiatieven.

De aanblik van de stad wordt voor een belangrijk deel mede bepaald door de kwaliteit van de woonomgeving. Door de overheid worden vanuit sociale overwegingen werkgelegenheidsregelingen ontwikkeld en gefinancierd waaronder de basisbaan. Waardoor mensen aan het arbeidsproces kunnen deelnemen en ingezet kunnen worden voor dit soort projecten. Door deze financiële bijdrage wordt het in de praktijk betaalbaar. Patrimonium heeft in overleg met Werkprojecten Groningen sinds 1997 het Extra Schoonserviceproject opgezet. Er zijn twee teams bestaande uit twee personen die vijf dagen in de week door het gehele werkgebied van Patrimonium rijden. Werkzaamheden zijn: het verwijderen van afval en onkruid en het schoonspuiten van portieken.

Patrimonium werkt met twee wijkbeheerders. Samen zorgen zij voor een goede kwaliteit van de woonomgeving. Het gaat dan niet alleen om het algemene groen en de openbare portieken, maar ook om het onderhoud van de voor- en/of achtertuin van de woningen. Bewoners die hun tuin verwaarlozen, spreken we aan op hun verantwoordelijkheid. Ze worden verplicht de voortuin netjes te maken. Bij nalatigheid hierin wordt uiteindelijk het tuinonderhoud in opdracht van Patrimonium uitgevoerd door een hoveniersbedrijf, voor rekening van de huurder. Ook besteden de wijkopzichters aandacht aan het verwijderen van graffiti. Zodra ze horen of zien dat woningen of gebouwen zijn beklad, regelen ze dat de graffiti wordt verwijderd. Vaak gebeurt dat nog dezelfde dag. Netheid bepaalt voor een groot deel de uitstraling van de wijk en is daarmee belangrijk voor een goede leefbaarheid. Met de collegacorporaties en de gemeente vindt waar nodig overleg plaats over de kwaliteit van het beheer van het groen en de bestrating. De werkzaamheden kunnen daardoor beter op elkaar worden afgestemd, wat eveneens leidt tot kwaliteitsverbetering.

In 2024 zijn er 139 overlast- en zorgmeldingen geregistreerd, waarvan 13 zorgmeldingen. Dit is een aanzienlijke stijging ten opzichte van 86 meldingen in 2023. Deels is dit te verklaren door de blijvende groei van verward, onbegrepen gedrag en verslavingen. De overlast- en zorgsituaties nemen toe en worden steeds complexer. Daarnaast wordt er binnen het team Sociaal Domein meer geregistreerd. Dit is ook terug te zien in de stijging van overlast- en zorgmeldingen. In 2024 zijn drie woningen ontruimd op grond van een vonnis inzake overlast. In al deze gevallen was er sprake van onbegrepen gedrag of verslaving. Het huisvesten van kwetsbare doelgroepen met de nodige zorg, blijft vragen om inzet en maatwerk in afstemming met de collega’s van het verhuurteam.

Patrimonium kent meerdere seniorencomplexen. Vaak met een ontmoetingsruimte waar bewoners activiteiten kunnen organiseren. Ook onze nultredenwoningen (benedenwoningen, portiek- etagewoningen met lift, galerijflats met lift) zijn geschikt voor seniorenhuisvesting. Onze ervaring is dat senioren bij het ouder worden liever niet verhuizen. Is dit toch nodig, dan willen ze graag in dezelfde wijk blijven wonen. Als gevolg van het overheidsbeleid wonen senioren zo lang mogelijk thuis. In 2022 zijn we gestart met het project seniorenmakelaar. Huurders die tachtig jaar en ouder zijn worden actief benaderd en bezocht om in gesprek te gaan over de geschiktheid van de woning voor de korte en de langere termijn. Wij ondersteunen en kijken naar de mogelijkheden wanneer een huurder wil verhuizen. We werken stadsbreed met alle corporaties aan seniorenvoorlichting en de doorstroom van ouderen. In 2024 is er een start gemaakt met de transformatie van een locatie naar een wonen met zorg locatie. De thuiszorgplus variant. Hiermee spelen we in op het langer zelfstandig thuis wonen.

In 2024 is onderzoek uitgevoerd om te bepalen in hoeverre onze complexen geschikt zijn voor wonen en zorg. Onderzocht is in welke mate onze complexen rollator-, rolstoel- en levensloopbestendig zijn. Met het oog op een toename van de zorgvraag in de toekomst, hebben we nu beter inzicht gekregen in welke complexen relatief eenvoudig aan te passen zijn. Bij het aanpassen van woningen kijken we niet alleen naar de woning of het complex, maar ook naar de leefomgeving en de voorzieningen in de buurt.