Bezit

Patrimonium heeft woningen in een gebied waar aardbevingen voorkomen. Dit heeft in het verleden, nu en in de toekomst effect op onder meer de bedrijfsvoering en het vastgoed en de hieraan gerelateerde risico’s.

 In dit hoofdstuk gaan wij in op de effecten van aardbevingen voor Patrimonium:

1. De risico’s en de beheersing daarvan waarna wordt aangegeven om welk vastgoed het gaat;
2. De reeds ontstane schade en de afhandeling hiervan;
3. De waarde en waarderingseffecten op het vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling, en de activiteiten op het gebied van versterken en verduurzamen;
4. De gevolgen voor de jaarrekening.

• Afnemende (leeg)waarde van het bezit en het risico op verdere waardedaling en/of vertraagde verkopen door verandering van het sentiment in de markt ten aanzien van de bewoonbaarheid van de omgeving (waardeschade). Dit in aanvulling op de demografische ontwikkelingen in de regio (indirecte waardeschade);
• Risico op de lagere kasstroom door leegstand vanwege onverhuurbaarheid en/of afnemende vraag en/of (bijvoorbeeld door onzekerheid over versterking) vertraagde oplevering van nieuwbouwprojecten en daardoor latere start van huurinkomsten (exploitatieschade);
• Risico van directe fysieke schade aan het vastgoed (herstelschade);
• Risico van verplichtingen tot versterking van het bezit om deze aardbevingsbestendig te maken, in lijn met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen (versterkingsschade), in bepaalde gevallen heeft dit tot gevolg dat woningen moeten worden gesloopt en nieuw gebouwd;
• Risico van hogere bouwkosten voor nieuwbouwprojecten waar geen extra baten tegenoverstaan omdat deze aardbevingsbestendig moeten worden gebouwd (bouwschade).

• Risico van extra kosten door verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in de contacten met huurders, belanghebbenden, overhead en projectontwikkeling;
• Risico van aansprakelijkheid voor schade/kosten bij optreden van persoonlijke ongelukken bij huurders als gevolg van aardbevingen en/of het verliezen van de huurwoningen;
• Risico van kosten als gevolg van inspanningen om schade te beperken of moeten voorzien in noodvoorzieningen zowel in de bedrijfsvoering als in de huisvesting van huurders;
• Risico van extra financieringskosten doordat reparatie van schades of inspanningen om schades te behandelen en/of te beperken eerder gemaakt moeten worden dan vergoeding (huuropbrengsten en/of externe financiering) wordt ontvangen.

Er is een schadeprocedure voor het afhandelen van fysieke schade aan het vastgoed. Herstel- en versterkingsschade werden door Patrimonium zelf afgehandeld en ontvangt daarvoor een marktconforme vergoeding van het IMG.

 Aardbevingen en het risico daarop hebben een effect op de waarde van het Patrimoniumbezit en daarmee de vastgoedwaardering van Patrimonium (waardedalingsschade). Dit effect werkt door op de waardering in de jaarrekening en raakt zowel de marktwaarde in verhuurde staat als de beleidswaarde. Het effect van aardbevingen op de marktwaarde is onderdeel van de vastgoedwaardering op basis van marktwaarde in verhuurde staat zoals deze is opgenomen in de balans van Patrimonium. Hierbij zijn zowel de verwachte kasstromen als de gehanteerde parameters met de bestaande kennis ingeschat. Gezien de aard van de problematiek geldt hier een meer dan normale onzekerheid ten aanzien van de inschattingen bij de parameters zoals opgenomen in de vastgoedwaardering.
In 2022 hebben de betrokken Groningse woningcorporaties een schikking getroffen met de NAM over het beëindigen van de door de corporaties ingestelde schadestaatprocedure. Het schikkingsbedrag (voor Patrimonium € 2,33 miljoen) is ontvangen en in 2021 in het resultaat verwerkt onder de niet gerealiseerde waardeveranderingen. Over de fiscale verwerking is nog afstemming met het Ministerie van EZK en de Belastingdienst.

Patrimonium heeft woningen in het aardbevingsgebied in de gemeente Groningen met een verhoogd risico die beoordeeld of verstevigd moeten worden. De verhuureenheden in de gemeente Groningen zijn deels gebouwd boven op het gasveld (Beijum, Euvelgunne). In het MJOP is opgenomen welke onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd moeten worden. De werkzaamheden worden uitgevoerd volgens het bestuursakkoord uit 2020.

Aan deze afspraken zijn diverse geldstromen gekoppeld in de vorm van rechtstreekse uitkering van bedragen dan wel in de vorm van (veelal woninggebonden) subsidies. Ook Patrimonium valt onder de regelingen die zijn vastgelegd in het bestuursakkoord. Aan de hand van versterkingsadviezen heeft Patrimonium de mogelijkheid om deze subsidies aan te vragen en in te zetten voor verduurzamings- en verbeterwerkzaamheden aan de woningen.

Sinds 10 juli 2021 is de subsidieregeling woningcorporaties aardbevingsgebied Groningen van kracht. Deze subsidieregeling is per 1 januari 2022 komen te vervallen.
In het najaar van 2021 heeft Patrimonium 813 huurders, woonachtig op de in aanmerking komende adressen binnen het aardbevingsgebied, de tegemoetkoming conform de afgestemde subsidievereisten uitbetaald. Een bedrag ad € 3,72 miljoen staat ter beschikking voor onderhoud- en verbeteringsprojecten in met name de wijk Beijum (postcodes 9736, 9737 en 9723). De subsidie wordt binnen drie jaar besteed. Tot en met verslagjaar 2024 heeft Patrimonium € 3,4 miljoen besteed.

Naast kosten verbonden aan schades maakt Patrimonium ook andere kosten verbonden aan aardbevingen. Dit betreft met name in- en externe overleguren en kosten van adviseurs. In 2018 hebben de gezamenlijke corporaties in het aardbevingsgebied een akkoord bereikt over de vergoeding van overheadkosten voor de periode 2014-2020. Voor de periode vanaf 2021 zijn nieuwe afspraken gemaakt met het Ministerie van BZK (vanaf 2023 Ministerie van EZK) voor maximaal € 350.000 gezamenlijk aan overheadkosten. Deze vergoeding dekt niet alle kosten. De corporaties hebben besloten vanuit de subsidie-verlening allereerst de in het kader van de bevingsproblematiek voor het collectief gemaakte externe kosten te vergoeden aan de individuele Groningse corporaties.

Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan in beperkte mate onzekerheden ten aanzien van de vastgoedwaardering per 31 december 2024. Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, het ontbreken van voldoende referentietransacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaardewaardering) en de lopende gesprekken met de Nationaal Coördinator Groningen, Dialoog-tafel, het Groninger Gasberaad, de NAM en het Ministere van Economische Zaken zijn de financiële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen. Patrimonium heeft tevens beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbeving schade (timing verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schade herstel en beperking en extra kosten in haar bedrijfsvoering én te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. Naar de mening van het bestuur, met de kennis ten tijde van het opstellen van de jaarrekening is er geen aanleiding om te veronderstellen dat Patrimonium hier niet toe in staat zou zijn.

De vastgoedwaardering heeft geen effect op de leningsvoorwaarden, de financiering is geborgd bij het waarborgfonds waarbij per balansdatum aan de criteria van het waarborgfonds (zijnde rentedekking, solvabiliteit op beleidswaarde en Loan-to-value) wordt voldaan. Deze situatie leidt niet tot directe opeisbaarheid van de financiering. Patrimonium schat dit risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment nog als laag in.

Patrimonium beschikt naast woningen over andere vormen van vastgoed. In de onderstaande tabel wordt dit vastgoed weergegeven.

In 2024 zijn veel woningen verduurzaamd. We zetten sinds een aantal jaren in op grootschalige woningverbetering, waarbij maatregelen worden uitgevoerd op het gebied van planmatig onderhoud en verduurzaming en veiligheid. In 2024 is 25,8 miljoen euro geïnvesteerd in woningverbetering (exclusief planmatig onderhoud en contractonderhoud).
Het doel van de woningverbetering is om onze huurder een duurzamere, comfortabelere en betaalbare woning te bieden. Dit doen we onder andere door: daken, muren en de vloeren te isoleren en vervangen we glas en of kozijnen waar nodig. Tevens wordt er voor een prettig en gezond binnenklimaat mechanische ventilatie aangebracht. Ook wordt er asbest verwijderd en worden brandveiligheidsmaatregelen toegepast bij onze woningverbeteringsprojecten. In 2024 zijn ongeveer 174 woningen aan de Amstel- en Lauwersstraat gerenoveerd en verduurzaamd in de Rivierenbuurt. Ook zijn er 40 woningen verbeterd aan de Bezettingslaan in Corpus den Hoorn.

Om de conditie van ons vastgoed op peil te houden is in 2024, net als in 2023, voor ongeveer zes miljoen uitgegeven aan: lift- en installatieonderhoud, schilderwerken en dak- en gevelonderhoud.

Het aantal woningen bedroeg aan het einde van het verslagjaar 6.178. In de onderstaande tabel is ons totale vastgoed weergegeven (per 31 december 2024).

De samenstelling van onze voorraad huurwoningen is als volgt:

Om een deel van onze investeringen te financieren, verkopen wij sociale huurwoningen bij mutatie of aan zittende huurders als deze op een eerder vastgestelde verkooplijst staan. De woningen worden verkocht tegen marktwaarde. De verkoop verloopt via een makelaar. In de begroting was in 2024 de doelstelling opgenomen om 20 woningen te verkopen. In 2024 zijn zeven woningen verkocht. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg € 238 duizend. De woningverkoop blijft achter omdat er minder woningen door mutatie zijn vrijgekomen.