Financiën

Het financieel beleid van Patrimonium is erop gericht de financiële continuïteit te waarborgen, zodat de organisatie voldoende inzetbaar vermogen heeft om haar toekomstige volkshuisvestelijke taken en maatschappelijke ambities waar te kunnen maken.

Waar mogelijk zet Patrimonium haar middelen en eventueel positieve exploitatieresultaten in, om te investeren in huisvesting voor onze doelgroepen. Patrimonium streeft er daarbij nadrukkelijk naar om te allen tijde te (blijven) voldoen aan de ratio’s van het WSW en een positieve beoordeling van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) te verkrijgen.

De financiële beleidsdoelstellingen van Patrimonium zijn verankerd in het ondernemingsplan 2024- 2027. In het ondernemingsplan, het Portefeuilleplan 2020-2030, de meerjarenbegroting en het treasurystatuut heeft Patrimonium de financiële kaders vastgesteld om de financiële continuïteit te waarborgen en te kunnen sturen op de financiële beleidsdoestellingen:

1.   Een gezond operationeel resultaat

2.   Positieve kasstromen en goede financierbaarheid

3.   Voldoende solvabiliteit

De gerealiseerde ratio’s door de WSW-systematiek en de begrote ratio’s voor 2024 tot en met 2029 zijn als volgt voor het DAEB en niet-DAEB bezit:

Bij het vaststellen van de jaarlijkse huurverhoging in juli wordt gewerkt met de huursombenadering. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2024 bedroeg 4,8% (1 juli 2023: -0,74%).

Het resultaat van Patrimonium wordt sterk beïnvloed door de effecten van de af- en opwaarderingen vastgoed en onrendabele top van te ontwikkelen vastgoed. Om een goed beeld te krijgen van de financiële positie wordt daarom ook gekeken naar de kasstromen, uitgesplist naar kasstromen voor operationele activiteiten, kasstromen voor (des)investeringen en kasstromen voor financieringsactiviteiten.

Patrimonium verricht zowel belaste als vrijgestelde prestaties. Dit betekent dat wij recht hebben op (gedeeltelijk) aftrek van omzetbelasting op de gemengde kosten. Voor het overgrote deel zijn de BTW kosten voor Patrimonium.

Voor onderhoud is een scheiding gemaakt welke onderhoudswerkzaamheden kunnen worden aangemerkt als kosten en welke als investering.

De kosten van het onderhoud bedragen in 2024 € 14,5 miljoen (2023 € 13,3 miljoen), dit is exclusief de toegerekende personeels- en organisatiekosten, ten opzichte van begroot € 14,8 miljoen.

De maatschappelijke taakstelling om de primaire en secundaire doelgroep te huisvesten is slechts te realiseren als de continuïteit van de onderneming gewaarborgd is. De financiële positie en vooruitzichten van Patrimonium zijn in lijn met de verwachtingen.

De financiële doelstellingen die Patrimonium ten aanzien van het rentebeleid nastreeft, zijn het:

• minimaliseren van de rentelasten;
• maximaliseren van de renteopbrengsten;
• beperken van de renterisico’s.

Onder het renterisico valt het risico dat de operationele kasstromen, het vermogen en/of het resultaat negatief worden beïnvloed door veranderingen in de rentestanden. Indien voor veel leningen in een kalenderjaar de rentestand wijzigt, wordt het risico als hoog beoordeeld, het risico bestaat dat door een rentelaststijging, de operationele kasstroom onvoldoende wordt.

Patrimonium heeft een roll-over lening van € 15 miljoen. Ultimo 2024 is € 8 miljoen opgenomen op deze roll-over leningen.

Patrimonium heeft intern instrumenten ter beschikking om een goed beleid en beheer op financieel gebied te voeren. De financiële ontwikkelingen op volkshuisvestingsgebied worden met zorg en interesse gevolgd. De financiële sturing vindt plaats op basis van periodieke rapportages, zowel financieel als niet financieel.

De regels voor financiering heeft Patrimonium vastgelegd in een treasurystatuut. Dit treasurystatuut heeft tot doel een formeel kader te scheppen waarbinnen de financierings- en beleggingsactiviteiten van Patrimonium plaatsvinden. Elk jaar wordt een treasuryjaarplan vastgesteld. Patrimonium heeft een financieringsstrategie opgesteld waarin wordt aangegeven op welke wijze Patrimonium de vastgoedstrategie financiert. De financieringsstrategie beschrijft op welke wijze invulling wordt gegeven aan de financieringsbehoefte, rekening houdend met het risicoprofiel. De financieringsstrategie zorgt ervoor dat de gewenste financieringspositie en -structuur worden bereikt die passend zijn bij de lange termijn doelstellingen. Een passende financieringsstrategie zorgt voor voldoende zekerheid, flexibiliteit, optimale financieringskosten en waarborgt voldoende investeringscapaciteit in de toekomst.

Onderdeel van de financieringsstrategie is de beschrijving van het beleid met betrekking tot de inzet van financiële instrumenten. Patrimonium maakt uitsluitend gebruik van leningen afgesloten bij kredietinstellingen die voldoen aan de ratingsvereisten, conform het BTiV. Patrimonium maakt alleen gebruik van derivaten indien dit strikt wenselijk is. Per 31 december 2024 heeft Patrimonium geen derivaten. Voor DAEB-investeringen maakt Patrimonium gebruik van een roll-over lening, annuïtaire leningen en fixe leningen, de looptijd van de DAEB-leningen is maximaal vijftig jaar.

Patrimonium streeft naar een duration (de naar marktwaarde gewogen rentetypische looptijd) die ongeveer op het marktgemiddelde ligt, met als onderbouwing dat hiermee het risico ten aanzien van looptijden voldoende is afgehecht. Voor niet-DAEB investeringen worden annuïtaire leningen afgesloten, gekoppeld aan de nieuwbouw-investering met een looptijd van maximaal 30 jaar. Het beleid ten aanzien van financieringen is defensief. Op die manier wordt getracht de toekomstige renterisico’s zoveel mogelijk te spreiden. Het beleid ten aanzien van beleggingen is risicomijdend, tijdelijke overschotten kunnen alleen worden belegd op een manier dat de daaraan verbonden risico’s beheersbaar en minimaal zijn.

Het gemiddelde rentepercentage op uitstaande leningen per 31 december 2024 bedraagt 2,39%, dit ligt in lijn met 2023 (ultimo 2022 2,41%).

De Anti Tax Avoidance Directive (verder: ATAD) is per 2019 volledig ingevoerd. Dit betekent een harde renteaftrekbeperking (earnings-stripping-maatregel) van 20 procent van de winst voor rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie (EBITDA) en meer dan € 1 miljoen. Het effect van deze maatregel bedraagt voor Patrimonium in 2024 circa € 1  miljoen aan te betalen vennootschapsbelasting.

In de Woningwet is opgenomen dat toegelaten instellingen hun bezit op marktwaarde moeten waarderen. Door de waardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde wordt inzicht gegeven in de mogelijke verdiencapaciteit van de vastgoedportefeuille van Patrimonium. De marktwaarde geeft, rekening houdend met de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, het bedrag op balansdatum weer waartegen het vastgoedbezit op de vrije markt kan worden vervreemd.

Omdat de doelstelling van Patrimonium is om te voorzien in goed en betaalbaar wonen en zij een relatief beperkt aantal woningen wil verkopen, betekent dit dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst wordt gerealiseerd.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Patrimonium met betrekking tot het huurbeleid en de besteding van middelen, en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed, uitgaande van dit beleid. In deze paragraaf is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie.

De totale waarde van de vastgoedportefeuille is met €89,53 miljoen gestegen naar een waarde van € 1077 miljoen. Dit betreft een waardestijging van 9%. Het verloop van de marktwaarde is als volgt:

De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van Aw en WSW. In 2024 is het nieuwe normenkader vastgesteld. De norm voor de LTV is bepaald op 70% van de beleidswaarde, de norm voor de solvabiliteit is 30%.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleids-waarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden

In 2024 zijn enkele uitgangspunten voor de berekening van de beleidswaarde aangepast. Ten opzichte van 2023 zijn de volgende aanpassingen doorgevoerd:

• er wordt een sociale, uniforme disconteringsvoet gehanteerd (2023: afhankelijk van regio, vermogensverhoudingen en specifieke risico’s);
• de berekeningshorizon wordt gesteld op 60 jaar zonder eindwaarde (2023: 15 jaar met een eindwaarde);
• de onderhoudslasten worden ingerekend op basis van een meerjarenonderhoudsbegroting (2023: onderhoudsnorm voor de gehele levensduur);
• de harde verplichtingen voor het uitfaseren van woningen met energielabels E, F en G worden opgenomen (2023: niet uitgewerkt).

Het WSW stelt jaarlijks het borgingsplafond vast voor Patrimonium. Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie per einde kalenderjaar mag hebben.

Het WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de ingediende dPi en het risicoprofiel. Het WSW heeft op basis van het risicoprofiel en de dPi 2023 het borgingsplafond voor Patrimonium voor de periode 2024 tot en met 2026 vastgesteld. Het borgingsplafond voor 2024 bedraagt € 262,123 miljoen oplopend naar € 345,132 miljoen in 2025. Het borgingsplafond voor het derde jaar is gelijk aan het tweede jaar.

De Aw houdt toezicht op het financiële beheer, good Governance, integriteit en de uitvoer van de maatschappelijke taak van Patrimonium. Jaarlijks stuurt de Aw een oordeelsbrief waarin de Aw rapporteert over haar bevindingen en aanbevelingen.

Vanaf 1 januari 2019 is het gezamenlijk beoordelingskader (‘verticaal toezichtsmodel’) van de Aw en het WSW van kracht waarbij het Aw zich specifiek blijft richten op de governance en het WSW op het bedrijfsmodel en de financiële borging. In het beoordelingskader ligt de nadruk op risicobeheersing.

Drie hoofdcategorieën zijn het vertrekpunt voor de beoordeling van de corporatie:

• Financiële continuïteit: is de financiële continuïteit/ levensvatbaarheid van de corporatie gewaarborgd?
• Bedrijfsmodel: wat zijn de beleidsvoornemens en –realisatie van de corporatie en wat is het effect daarvan op de financiële continuïteit? In hoeverre wordt het maatschappelijk bestemd vermogen hiermee beschermd?
• Governance & organisatie: is de (financiële) sturing, beheersing en verantwoording van de corporatie effectief?

De komende jaren zijn er veel ontwikkelingen van invloed op ons doen en laten, zowel landelijk, regionaal als binnen onze organisatie. De politieke programmaonderdelen uit de Nationale Woon- en Bouwagenda hebben een directe invloed op onze plannen. De prestatieafspraken zijn verwerkt in de begroting voor de komende jaren. Voor de realisering van nieuwbouw is Patrimonium afhankelijk van de gemeente wat betreft de beschikbaarheid van bouwlocaties en de snelheid waarmee bouwlocaties beschikbaar komen. De stijging van de grondstofprijzen en de krapte bij onze leveranciers zijn van invloed op de te behalen doelen.

In 2023 is het nieuwe ondernemingsplan 2024-2027 ‘Welkom thuis opgesteld. We werken de  komende jaren verder aan een thuis voor onze huurders. We staan naast de huurder en zijn er voor onze huurders. Het ondernemingsplan vormt samen met het Strategisch Voorraad Beleid/ het Portefeuilleplan de basis van de beleidscyclus en daarmee ook van de begroting.

Voor de komende vijf jaar is begroot dat er 445 nieuwbouwwoningen worden opgeleverd inclusief flexwoningen en middenhuur. Er worden 124 woningen gesloopt en hiervoor worden 260 woningen teruggebouwd op bestaande locaties. Voor de jaren 2025 tot en met 2029 gaan we uit van een verkoop van 20 woningen per jaar met uitzondering van 2025, dan gaan we uit van 15 woningen.

Voor 2025 tot en met 2029 zijn de onderstaande investeringen begroot:

• Er is ruim € 147,7 miljoen begroot voor woningverbetering en verduurzaming, hiervan wordt € 30,5 miljoen in 2025 uitgegeven. Bovenop dit budget is voor 2025 € 2,4 miljoen opgenomen voor verbeteringen die bij mutatie worden uitgevoerd aan de woning (onder meer badkamer-, keuken- en toiletrenovaties).
• In de begroting is rekening gehouden met een totale uitgave van € 212,7 miljoen (periode 2025 tot en met 2029) voor nieuwbouw en herstructurering.

De plannen voor 2025 en verder zijn vertaald in een meerjarenbegroting. De plannen worden voor een deel gerealiseerd met externe financiering. Over de periode 2025 tot en met 2029 is het noodzakelijk om in totaliteit voor circa € 321,3 miljoen vreemd vermogen aan te trekken. De totale aflossing voor deze periode bedraagt € 41,4 miljoen. Een bedrag van € 360,5 miljoen van de aan te trekken leningen is nodig voor het doen van investeringen in nieuwbouw, herstructurering en investeringen in duurzaamheid. Per saldo kunnen we 17,62% van onze investeringen in ons vastgoed financieren vanuit onze kasstroom uit operationele activiteiten en onze kasstroom uit desinvesteringsactiviteiten (verkoop van woningen). Van de investeringen kan 5,67% worden gefinancierd uit de verkoopopbrengsten.

De totale kasstroom uit operationele activiteiten bedraagt € 43,1 miljoen voor de periode 2025 tot en met 2029, dit is gemiddeld circa € 8,6 miljoen per jaar (15,28% van de totale ingaande operationele kasstromen). De verkoopontvangsten zijn begroot op € 20,4 miljoen tot en met 2029.

De omvang van de leningenportefeuille neemt toe van ruim € 224 miljoen ultimo 2024 naar begroot € 512 miljoen ultimo 2029 een stijging van € 288 miljoen. De rente-uitgaven stijgen de komende 5 jaren van € 5,26 miljoen in 2024 naar € 14,13 miljoen in 2029. De schuld per gewogen VHE is ultimo 2024 circa € 30.694 en stijgt naar circa € 67.734 ultimo 2029. De rentelast per gewogen VHE bedraagt ultimo 2024 circa € 719 en stijgt naar circa € 1.877 ultimo 2029. 

De meerjarenbegroting is opgesteld op basis van een aantal uitgangspunten, jaarlijks vindt een herijking plaats mede ook op basis van ontwikkelingen die zich voordoen:

• De plannen zoals opgenomen in de begroting zijn aangepast voor de verwachte planning van de nieuwbouw en herstructurering af van de oorspronkelijke plannen. Voor 2025 staat de oplevering van 49 woningen in Beijum en Corpus den Hoorn op de planning, waar in 2024 al met de werkzaamheden is begonnen.
• De rentes en de bouwkosten zijn in 2023 fors gestegen, de impact is doorgerekend in de meerjarenbegroting.
• Voor majeure effecten zijn begrotingsscenario’s uitgewerkt, dit betreft de stijging van de kosten van onderhoud, de stijging van de rente en de stijging van de disconteringsvoet.

Het kabinet heeft maandag 10 maart 2025 de aangepaste subsidieregeling voor de isolatieaanpak van Groningen en Noord-Drenthe (maatregel 29 uit Nij Begun) naar de Tweede Kamer gestuurd. Woningcorporaties in de regio ontvangen een bijdrage van € 222 miljoen voor het isoleren van hun woningen. Voor Patrimonium betekent dit een bijdrage van ruim 15 miljoen. Hiermee kunnen we voor onze huurders de komende jaren investeren in het isoleren van woningen.  Huurders profiteren van deze isolatiemaatregelen door een lagere energierekening.